Что такое DTI: как соотношение долга к доходу влияет на одобрение кредита

Когда вы подаёте заявку на ипотеку или крупный кредит, банк смотрит не только на кредитный скор. Не менее важен показатель DTI — debt-to-income ratio, соотношение ваших ежемесячных платежей по долгам к вашему доходу до вычета налогов.

Скор показывает, как вы платили в прошлом, а DTI показывает, потянете ли вы новый платёж сейчас. Поэтому при ипотеке кредитор иногда обращает на DTI даже больше внимания, чем на скор.

Как считается DTI

DTI — это процент. Вы складываете все обязательные ежемесячные платежи по долгам и делите их на ваш валовый месячный доход (gross income, до налогов). Результат умножаете на 100.

Например, если долги забирают 2000 долларов в месяц, а валовый доход — 6000 долларов, DTI равен примерно 33%.

Что входит в долги

• Платёж по ипотеке или аренда
• Автокредиты
• Минимальные платежи по кредитным картам
• Студенческие и личные займы
• Алименты и присуждённые судом выплаты

Обычно в расчёт не входят бытовые расходы: коммунальные услуги, продукты, страховки, телефон, стриминг. Кредитор смотрит именно на долговые обязательства.

Два вида DTI при ипотеке

При ипотеке банк смотрит на два показателя сразу:

• Front-end DTI — только жилищные расходы (будущий платёж по ипотеке с налогами и страховкой) к доходу.
• Back-end DTI — все долги вместе с будущей ипотекой к доходу. Это основной ориентир.

Многие ипотечные программы ориентируются на back-end DTI в районе 43% как на распространённый порог, хотя по отдельным программам и при сильной заявке встречаются и более высокие значения. Точные требования зависят от программы и кредитора.

Как DTI влияет на одобрение

Чем ниже DTI, тем безопаснее вы выглядите для кредитора и тем больше шансов на одобрение и хорошую ставку. Высокий DTI говорит банку, что значительная часть дохода уже занята, и новый платёж может оказаться вам не по силам.

Важно: DTI не входит в ваш кредитный скор и не отображается в кредитном отчёте — бюро не знают ваш доход. Это отдельный расчёт, который кредитор делает по вашей заявке. Поэтому можно иметь отличный скор и всё равно получить отказ из-за высокого DTI.

Как улучшить DTI

Поскольку DTI зависит от двух чисел — долгов и дохода — двигать можно обе стороны.

1. Погашайте долги, начиная с тех, что дают самый высокий ежемесячный платёж, — это быстрее снижает числитель.
2. Не берите новые кредиты и не открывайте крупные покупки в рассрочку перед заявкой на ипотеку.
3. По возможности увеличивайте подтверждаемый доход — бонусы, вторая работа, фриланс с документами.
4. Рефинансируйте или консолидируйте долги, если это уменьшает суммарный месячный платёж.
5. Закрывайте небольшие займы целиком, чтобы убрать их платёж из расчёта.

Отдельно стоит проверить кредитный отчёт на ошибки: если там числится уже закрытый долг или чужой счёт, он может завышать вашу долговую картину. Напомним, что вы имеете право самостоятельно и бесплатно оспаривать недостоверную информацию в своём кредитном отчёте напрямую в бюро.